Réforme de la fiscalité de l’urbanisme
Nouvelle taxe (unique) d’aménagement
La nouvelle taxe d’aménagement remplacera, à compter du 1er mars 2012, une myriade de taxes exigibles en cas de travaux soumis à permis ou déclaration d’urbanisme (TLE, TDENS, TDCAUE, VPLD) et simplifiera de manière notable le mode de calcul des surfaces construites et d’assiette de ladite taxe, le tout en permettant une modulation de son taux sur le territoire des communes. Disparaitront également (jusqu’au 1er janvier 2015), de nombreuses participations annexes (PRE, PNRAS, PVR, PAE).
C’est une véritable révolution de la fiscalité de l’urbanisme, dans la lignée des réformes prises par le Grenelle II de l’environnement.
Les établissements intercommunaux ou les communes pourront, sans recourir aux participations négociées en ZAC ou au projet urbain partenarial (PUP), et dans des conditions assez souples, taxer les opérations de construction de manière circonstanciée, en fonction des besoins d’équipement publics générés par opérations immobilières d’un secteur particulier (taux variant de 1 à 20 %). Les modalités de calcul de la taxe sont par ailleurs sensiblement simplifiées :
- les bases d’impositions sont unifiées au niveau national et forfaitisées au mètre carré construit ou, le cas échéant, par type d’équipement réalisé ;
- la fameuse SHON laisse place à la nouvelle « surface de construction », qui limitera les erreurs ou fraudes en la matière. définition : « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies ».
Versement pour sous densité (VSD)
Il s’agit pour les établissements intercommunaux ou les communes d’être en mesure (facultatif) de taxer les opérations immobilières qui, schématiquement, ne respectent pas le seuil minimal de densité (SMD : coefficient) défini par une délibération ad hoc sur une partie de leur territoire « urbanisé » ou « à urbaniser ». Un exemple illustratif de la réforme opérée :
DONNEES
Pour un projet de construction d’une maison de 120 m2 dans une zone U ; terrain 500 m2 ; valeur terrain 150 000 € ; SMD institué de 0,6 ; COS 0,8
ANALYSE
Projet manifestement inférieur au SMD de 0,6 : 120 / 500 = 0,24 Surface recherchée par le SMD 0,6 x 500 = 300 mètres carrés
CALCUL
Rapport entre surface manquante et surface de SMD = (300 – 120 ) / 300 = 0, 6 Rapport multiplié par la moitié de la valeur du terrain = 0,6 x 75 000 = 45 000 € Le VSD ne pouvant dépasser 25% de la valeur du terrain, ce dernier est plafonné à 37 500 €
A noter
- Publication le 2er avril 2011 du nouveau « Mémento du Maire et de l’action communale » des Editions Francis Lefebvre (EFL).
Le cabinet Riviere, Morlon & Associés se réjouit de contribuer à ce nouvel opus des EFL, premier ouvrage au format réduit explicitant de manière synthétique et opérationnelle l’ensemble des compétences des communes et des intercommunalités.
Olivier BONNEAU y rédige la partie « urbanisme et aménagement » avec le conseiller d’Etat Didier CHAUVAUX. Avec ce dernier, le Professeur Jean GOURDOU assure la coordination scientifique de l’ensemble des contributions de ce nouveau Mémento.